世の中には節税商品と謳われる投資対象がたくさん存在しますが、本当に効果的なのでしょうか。
今回は「節税」不動産に関してみていきたいと思います。

結論としては、下記【節税不動産購入のリスク・留意点】の通り、「節税」を謳って販売されている不動産に関しては、リスクが高く、かつ効果も限定的であるため、購入はお勧めしません。
不動産の購入を検討する場合には、「節税」目的ではなく、「収益」目的で行うことが何よりも重要になります。

ちなみに投資不動産の物件紹介資料を見ていると、「節税効果も含めると○○円・○○%の効果がある。」という、税効果ありきで投資対効果を謳っている物件も多いですが、
不動産投資はそもそも儲けるために行う行為であり、本来は利益が出て、税金もそれに伴って増えることが本来の投資カタチだと思います。

大きな買い物になりますし、目先の利益・営業トークに引っ張られないことが大切ですね。

【節税不動産購入のリスク・留意点】

前提として、不動産を活用した基本的な節税の仕組みは、
　A　減価償却などの損金を活用した法人税（所得税）の圧縮
　B　時価（購入金額）と相続税評価額の差を利用した相続税の圧縮
の2パターンに分類されます。

その上で、注意すべきは以下の2点となります。

①実態として損している可能性が高い。

Aに関しては、実態としては黒字・税務上は赤字の状態であれば、一定の節税メリットはあるとは思いますが、
（将来的には税務上も黒字に転換していくので、税の繰り延べの考え方になります。）
実際には、実態としても赤字・税務上も当然赤字、というケースも多く、その場合はただただ損失分をキャッシュアウトしてしまっている状態になります。

1億円損した場合、確かに損失1億円×税率分は税務メリットが生じますが、赤字である以上、そもそも投資しなかった方が手元現金は残り、得だったという話になります。

Bに関しても、購入金額=時価であり、将来的に売却しても値崩れしない可能性が高い場合には、
不動産投資を行い、不労所得を得つつ、結果的に時価と相続税評価の差額で相続時にもメリットを得るという考えはありますが、
「節税」を謳っている不動産ほど、販売価額が時価よりも高く設定されているケースがほとんどです。

時価よりも販売価額が高い場合、当然に購入金額と相続税評価額の差は大きくなりますが、
実質的には割高な分、損をしてしまっており、それでは元も子もありません。
区分所有の物件などは時価が分かりにくい場合も多く、注意が必要です。

ちなみに不動産の時価と相続税評価の差額を使った相続税対策は、税務当局も非常に厳しく見ていますので、将来的には税制改正等により節税効果が無くなる可能性も大いにあると感じています。

②法人で購入する場合には効果が0の場合も

法人で購入する場合、法人の税務上の会社規模によっては、上記①Bの評価差額のメリットを1円も受けられない場合があります。

上記①Bのメリットは、法人株式の相続税評価においては、純資産価額にしか影響を及ぼさず、類似業種比準価額には全く影響を及ぼしません。

そのため、類似業種比準価額を100%適用できる大会社では、評価差額の評価を得ることは出来ず、
類似業種比準価額と純資産価額を50%ずつ適用できる小会社でも、評価差額の効果は約半分ということになります。

法人の純資産をマイナスにするほどの不動産を購入することも、実態としても税務リスクの面からも現実的ではないため、
節税不動産を法人で購入する場合には、その用途や効果に関しては特に注意が必要です。